Zjistili jsme, že přes náš pozemek vede 50 let stará kanalizační přípojka od souseda, neboť tenkrát existovala veřejná kanalizace v cestě jen před naším pozemkem. Tato přípojka byla svého času i v rámci kolaudace jeho domu zkolaudována. Během let se u obou pozemků vyměnila řada vlastníků. Sousedova přípojka není zapsána jako věcné břemeno na našem pozemku na katastru. V současné době existuje veřejná kanalizace i v jeho ulici (5 m od hranice jeho pozemku). Požadujeme po něm, aby stávající přípojku přes naši zahradu zrušil a zřídil si na vlastní náklady novou přípojku, čemuž se brání. Rádi bychom si vybudovali v budoucnu bazén a případě i tepelné čerpadlo země voda, sousedova přípojka nám v tom ovšem brání. Máme právo požadovat zrušení této přípojky, neboť důvody její existence už dávno pominuly (existence veřejné kanalizace u jeho pozemku)? Má nějaké "vydržovací" právo ji užívat i nadále, když ji v rámci stavby zkolaudovaného domu zřídil na své náklady jeho předek, který ji ovšem do katastru jako věcné břemeno nezapsal? Vyplývají z této skutečnosti pro nás nějaké závazky? Děkuji za odpověď.
Darování, darovací smlouva, povinnosti majitele
Může majitel pozemku chtít odstranění kanalizace souseda ze svého pozemku, pokud je nová kanalizace na ulici před sousedovým domem? (věcné břemeno není)
- Základní údaje
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Darování, vlastnictví, povinnosti k vl.
- Zobrazení: 42
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Máme právo požadovat zrušení této přípojky, neboť důvody její existence už dávno pominuly?
Ve Vašem případě není podstatné, že důvody vybudování kanalizační přípojky již pominuly, nýbrž je důležité, zda sousedovi svědčí nějaký soukromoprávní titul k užívání Vašeho pozemku. Tímto titulem bývá nejčastěji služebnost (věcné břemeno), ovšem může se jednat rovněž o nájemní smlouvu, smlouvu o výpůjčce či výprose, případně o prostý souhlas.
Pokud zde žádný takový právní titul (který by například vznikl v době, kdy Váš pozemek vlastnil někdo jiný) neexistuje, můžete se skutečně po sousedovi domáhat odstranění kanalizační přípojky z Vašeho pozemku, jelikož je toto užívání Vašeho pozemku protiprávní.
Vyšlo-li by najevo, že nějaký právní titul v minulosti vznikl, bylo by nutné ověřit jeho platnost a případně ho jednostranně (z Vaší strany) zrušit (pokud by to bylo možné).
Není-li dohoda mezi Vámi a sousedem možná, nezbývá, než se pokusit vyřešit nastalý spor za pomoci veřejnoprávní autority – konkrétně bude nutné se obrátit s žalobou na soud. Pro učinění tohoto kroku Vám doporučuji využít služeb advokáta:
(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva). S jeho pomocí se budete moci domáhat toho, aby soud uložil sousedovi povinnost kanalizační přípojku z Vašeho pozemku odstranit (jelikož mu nesvědčí žádný právní titul k vedení kanalizační přípojky Vaším pozemkem).
Vyjde-li najevo, že soused žádným právním titulem nedisponuje, bude to znamenat, že neoprávněně užívá Váš pozemek. Z tohoto důvodu vzniká na sousedově straně tzv. bezdůvodné obohacení (§ 2991 a násl. občanského zákoníku), jehož vrácení se můžete po sousedovi domáhat. Toto bezdůvodné obohacení bude svou výší přibližně odpovídat nájemnému za srovnatelný pozemek (v daném místě a čase), pokud by byl pronajat k nepodnikatelským účelům. Výši takového nájemného můžete zjistit například oslovením některých realitních kanceláří v daném místě, případně je možné si nechat vyhotovit znalecký posudek (cenový odhad).
Co se týče bezdůvodného obohacení, je ještě vhodné vědět, že se jedná o běžné majetkové právo, které se promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě. Pokud by tedy soused takzvaně vznesl námitku promlčení, mohl by Vám soud (pakliže by se věc musela řešit soudně) přiznat pouze bezdůvodné obohacení za poslední tři roky.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu doplňuji, že dle platné právní úpravy mají ochranné pásmo pouze kanalizační stoky, kanalizační přípojky ovšem nikoli (§ 23 ve spojení s § 3/2 zákona o vodovodech a kanalizacích). Je ovšem jasné, že stavební úřad by při povolování výstavby na Vašem pozemku k existenci kanalizační přípojky přihlížel.
2/ Má nějaké "vydržovací" právo ji užívat i nadále, když ji v rámci stavby zkolaudovaného domu zřídil na své náklady jeho předek, který ji ovšem do katastru jako věcné břemeno nezapsal?
Je dosti pravděpodobné, že Váš soused bude (v rámci případně zahájeného soudního řízení) tvrdit, že je oprávněn vést Vaším pozemkem svou kanalizační přípojku, a to na základě vydržení tohoto práva (§ 1089 a násl. občanského zákoníku).
Vzhledem k tomu, že současný stav trvá již přibližně padesát let, je možné, že soused bude argumentovat mimořádným vydržením (§ 1095 občanského zákoníku), jehož prokazování je podstatně jednodušší.
V souvislostí s plynutím vydržecí doby (deset let u řádného a dvacet let u mimořádného vydržení) je vhodné vědět, že do vydržecí doby se v zásadě započítává i doba držby právního předchůdce.
Otázku, zda k vydržení práva Vašeho souseda vést Vaším pozemkem kanalizační přípojku došlo či nikoli, bude muset (nedojde-li mezi Vámi a sousedem k dohodě) vyřešit pouze soud. V rámci soudního řízení by se řešilo, zda byl soused (případně jeho právní předchůdci) takzvaně v dobré víře o tom, že mu toto právo svědčí.
3/ Vyplývají z této skutečnosti pro nás nějaké závazky?
Je nutné mít na zřeteli, že sousedova kanalizační přípojka je jeho vlastnictvím (jako samostatná věc) – není tedy možné, abyste v této věci jednali svépomocně (sousedovu kanalizační přípojku nelze například vykopat, zaslepit apod.).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích)
