Věcné břemeno, věcná břemena - nový občanský zákoník 2014

Hlavními znaky práva odpovídající věcnému břemeni je jeho opakující se nebo trvalý charakter. Není možný jednorázový výkon. Institut věcných břemen zajišťuje oprávněnému subjektu hospodářské využití cizí věci.

Věcná břemena můžeme rozdělit na služebnosti a reálná břemena. Služebnosti jsou vymezeny pasivitou vlastníka zatížené věci. Nově to nemusí být jen věc nemovitá. Vlastníkova věc může být zatížena služebností tak, že ve prospěch jiné osoby je vlastník povinen něco strpět (např. právo jízdy přes pozemek třetí osobou) nebo něčeho se zdržet (např. stavět na svém pozemku nad určitou výšku). Naopak reálná břemena vyžadují aktivní chování zatíženého vlastníka a spočívají zpravidla v povinnosti opakujícího se plnění ze strany vlastníka pozemku (poskytování služeb, plnění produktů ze zatíženého pozemku...).

NOZ oproti předchozímu občanskému zákoníku upravuje tzv. vlastníkovu služebnost, kdy vlastník má možnost zatížit služebností svůj vlastní pozemek např. na něm zřídí služebnost pro jiný svůj pozemek. Jde o výjimku ze zásady – nikomu nemůže sloužit jeho vlastní věci, resp. nikdo nemůže mít služebnost ke své vlastní věci.

Vlastník tak může učinit třeba v případě, kdy se rozhodne jeden svůj pozemek prodat. Předtím než prodá svůj pozemek, zřídí si na tom pozemku právo cesty, vodovodu, kanalizace a jiné, pro svůj druhý vedlejší pozemek. Následně prodává pozemek již zatížený věcným břemenem ve svůj prospěch. Toto právo funguje i naopak, kdy vlastník pozemku má právo cesty přes sousedův pozemek. Sousedův pozemek koupí, ale služebnost práva cesty na koupeném pozemku existuje nadále. Před účinností NOZ kdyby došlo k splynutí práv a povinností ve prospěch jedné osoby, automaticky by došlo k zániku věcného břemene zatěžujícího nabytou nemovitost.

Rozsah služebnosti

Rozsah a obsah služebností je možné vymezit ve smlouvě. Zákon pamatuje na situace, kdy služebnost vznikla např. vydržením nebo smluvní strany si neupravily výkon služebnosti dostatečně podrobně. Pokud nastává absence v určení rozsahu nebo obsahu služebnosti, použije se místních zvyklostí. Není-li jich, uplatní se vyvratitelná právní domněnka - rozsah nebo obsah je spíše menší než větší. Pro ochranu práva služebnosti se obdobně použije ustanovení o ochraně vlastnického práva.

Nabytí služebnosti

Služebnost lze nabýt smlouvou, pořízením pro případ smrti, vydržením, na základě zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci (soudu, správního úřadu).

Smlouva o zřízení služebnosti nemusí mít písemnou formu. Služebnost zřízená k věci zapsané ve veřejném seznamu (např. katastr nemovitostí), vzniká zápisem do takového seznamu. Služebnost k věcem nezapsaným do veřejného seznamu vzniká účinností smlouvy.
Lesní pozemkové služebnosti nelze vydržet a služebnosti k pozemku plnící funkci lesa lze zřídit jen jako vykupitelné.

Právní a povinnosti vyplývající ze služebnosti

Je-li pro výkon služebnosti potřeba určité věci (např. vodovod, káď pro sběr dešťové vody, lávka...), nese náklady na zachování a opravu věci ten, kdo je ze služebnosti oprávněn. Podílí-li se na užívání věci i osoba služebností obtížena, nesou náklady ze spoluužívání poměrně.
Služebnost nelze rozšiřovat nad míru určení.

Př. Mám-li přes sousedův pozemek právo chůze ve vymezeném území, nemohu přes sousedův pozemek jezdit s traktorem nebo tam hnát dobytek na pastvu.

Dojde-li k rozdělení věci zatížené služebností mezi dva či více spoluvlastníky, není to na újmu osobě oprávněné ze služebnosti.

Př. Vlastník pozemku, na kterém má pan Karel služebnost odpovídající právu chůze, daruje svůj pozemek svým dvěma synům do podílového spoluvlastnictví. Rozsah ani obsah služebnosti pana Karla odpovídající právu chůze přes pozemek se tímto úkonem vlastníka nemění.

Služebnosti rozdělujeme na pozemkové a osobní. Tyto služebnosti nelze spojit s jiným pozemek nebo převést na jinou osobou. Toto omezení nelze vyloučit ani smlouvou. Výjimku tvoří prostor pod povrchem, ke kterému lze zřídit užívací věcná práva jako zcizitelná a dědičná. Osobní služebnost se vždy vztahuje k určité osobě a nelze ji převést na jinou osobu. Smrtí oprávněné osoby služebnost zaniká, není-li sjednána i pro dědice.

Pozemkovou služebnost (např. právo chůze) lze ujednat ve prospěch jedné individuálně určené osoby (služebnost nepravidelná). Smrtí této osoby oprávnění ze služebnosti zanikne.

Vymezení pozemkových služebností

• služebnost inženýrské sítě – vztahuje se na vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, které lze zřídit nebo vést přes sousední pozemek. Služebnost je zřízena na vedlejším pozemku na náklady oprávněného.
• opora cizí stavby – uplatňuje se v případech, kdy dochází k zřizování nových staveb, ale i v případech, kdy se opěrná zařízení staveb (pilíře, piloty) nacházejí na cizím pozemku.
• služebnost okapu – obnovuje se tradiční služebnost, která umožňuje svedení dešťové vody ze střechy oprávněného na cizí nemovitost, a to volně nebo žlabem. Zákon stanovuje povinnost udržovat žlab v dobrém stavu a případně z něj odklízet sníh. 
• právo na svod dešťové vody – opačně oproti služebnosti okapu, kde oprávněný ze služebnosti se vody zbavoval na cizí nemovitost, zde dává služebnost oprávnění osobě mít svod dešťové vody ze sousední střechy na svůj pozemek.
• právo na vodu – právo přístupu k vodě na cizím pozemku, nevztahuje se na odebírání povrchové vody na vlastní nebezpečí a pro vlastní potřebu dle ust. § 6 vodního zákona. 
• služebnost rozlivu – jde o právo vlastníka vodního díla, jež umožňuje řízený rozliv vody. Vlastník vodního díla má právo danou vodu na služebném pozemku rozlévat.
• služebnost stezky, průhonu a cesty – služebnost stezky zakládá právo k chůzi v obou směrech po stezce jak pro oprávněné, tak osoby za ním přicházející. Je vyloučeno po stezce jezdit motorovými vozidly nebo na ni vjíždět na zvířatech. Služebnost průhonu zakládá právo hnát zvířata přes služebný pozemek a možnost jezdit přes pozemek jiným než motorovým vozidlem. Služebnost průhonu dobytka nelze zřídit u pozemku určeného k plnění funkcí lesa. To se nevztahuje na koně, kteří se považují za hospodářská zvířata. Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes pozemek jakýmkoliv vozidlem. Neobsahuje právo průhonu.
• právo pastvy – využitelné zejména v horských a podhorských oblastech při chovu ovcí a koz. Vztahuje se na hospodářská zvířata kromě prasat a drůbeže. Na lesních pozemcích je zakázáno zřídit služebnost pastvy dobytka. Právo pastvy nesmí omezit hospodaření na služebném pozemku. Vlastník služebného pozemku není vyloučen z práva spolupastvy.

Vymezení osobních služebností

• užívací právo – oprávněnému se umožňuje užívat cizí věc pro vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Vlastníku užívané věci náleží užitky z ní, pokud nebudou krácena práva uživatele. Vlastník věci odpovídá za její závady je povinen ji udržovat
• požívací právo – zahrnuje právo věc užívat a brát z ní plody, užitky či mimořádné výnosy. Poživatel je povinen při výkonu svých práv šetřit podstatu věci. Poživatel nese všechny vady věci existující v době zřízení služebnosti, jakož i náklady, bez nichž by se nedosáhlo plodů a užitků. Tato služebnost představuje nejširší právní moc nad cizí věcí.
  Užívací i požívací právo lze zřídit k zuživatelným zastupitelným věcem. Po skončení osobní služebnosti, vrátí uživatel nebo poživatel stejné množství věcí téhož druhu a jakosti. 
• služebnost bytu – odpovídá svým rozsahem služebnosti užívací. Vlastník bytu může volně nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost nevztahuje. Nejedná se o právo výměnku upravené v ust. § 2707 NOZ, jehož obsah je širší.

Zrušení, zánik služebnosti

Na zánik služebnosti se použije obecné ustanovení o zániku závazku. Mimo to služebnost zaniká trvalou změnou, pro kterou služebná věc již nemůže sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě (např. zánikem služebné věci, zánikem užitné hodnoty věci – vyschnutí studny, zhoršení kvality pozemku, trvalé zatopení pozemku vodou).

Vyvolá-li trvalá změna hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby, může se vlastník služebné věci domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu. Podmínkou je, že změna je trvalá. Bude-li služebná věc, která byla zničena tak, že nemohla plnit svoji funkci, opravena, nejedná se o trvalou změnu.

Př. Pan Josef po domluvě se sousedem zřídí ve prospěch souseda služebnost práva na vodu, kdy soused může trvale odebírat na pozemku pana Josefa vodu ze studny. Následně dojde k trvalému snížení vodní hladiny ve studni. Soused má jinou možnost přístupu k vodě a to z vlastního vodovodu. Panu Josefovi vzniklo právo domáhat se omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu.

Zákon opět hovoří o existenci služebnosti, dojde-li k splynutí vlastníka panující a služebné věci. Služebnost, která je zapsána ve veřejném seznamu, zaniká v důsledku trvalých změn účinností smlouvy, nedohodnou-li se strany, že zanikne výmazem z veřejného seznamu. Může se tedy stát, že ve veřejném seznamu je zapsaná služebnost, která již fakticky zanikla.

Služebnost může zaniknout uplynutí doby, na kterou byla někomu zřízena. Lze také ujednat, že služebnost zanikne, dosáhne-li nějaká jiná osoba určitého věku. Zemře-li tato osoba před dosažením daného věku, nemá to na trvání služebnosti vliv.

Právo z věcného břemene zapsané do veřejného seznamu, které mohlo být vykonáváno nepřetržitě nebo opakovaně se promlčí, pokud není vykonáváno po dobu deseti let. Brání-li osoba povinná ze služebnosti výkonu práva, promlčí se právo z věcného břemene, pokud je oprávněná osoba neuplatní do tří let.
Právo na jednotlivé plnění z reálného břemene se promlčuje jako pohledávka.

Reálná břemena

Reálné břemeno spadá pod věcná břemena. Jedná se o zvláštní institut věcných práv k věci cizí. Reálné břemeno zavazuje vlastníka věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco dočasně aktivně konal nebo plnil (např. poskytoval část úrody, kterou sklidil na jeho pozemku, platil oprávněnému určitou rentu nebo poskytoval oprávněnému vodu ze své studny). Nebude-li ze strany vlastníka věci plněno, přemění se právo z reálného břemene oprávněnému na právo na peněžitou náhradu, kterou lze vymáhat i výkonem rozhodnutí nebo exekucí na zatíženou nemovitou věc.

Reálné břemeno lze sjednat jen k věci zapsané do veřejného seznamu a může být zřízeno pouze smlouvou (otázka vydržení tohoto práva je sporná). Na rozdíl od doživotní služebnosti k bydlení, která se sjednána po dobu života oprávněného, bývá reálné břemeno časově omezeno. Není-li, musí být ve smlouvě při zřízení reálného břemene přesně vymezeny podmínky, na základě kterých může vlastník se vyvázat z povinnosti aktivního jednání vůči oprávněnému, a to tím, že vykoupí reálné břemeno (vyplatí náhradu).

Představuje-li reálné břemeno opakované plnění, lze zadrženou dávku nebo její náhradu, budou-li splatné a došlo-li k převodu zatížené věci, požadovat po tom, z jehož vlastnictví dávka dospěla, nebo od stávajícího vlastníka, ale jen z věci zatížené věcným břemenem.

Př. Pan Karel je vlastníkem bytu, který pronajímá třetím osobám. Paní Alena půjčila panu Karlovi 250.000,- Kč na koupi automobilu. Pan Karel není schopen paní Aleně půjčené peníze vrátit. Obě strany se dohodly na uzavření smlouvy o zřízení reálného břemene, kterým zatíží byt pana Karla. Pan Karel jako vlastník bytu bude odvádět vymezenou část nájemného, které pronájmem získá na umoření dluhu, který má vůči paní Aleně. V případě, že pan Karel byt prodá, přejde zřízené reálné břemeno k tomuto bytu společně s bytem na nového nájemce. Pokud daná splátka se stane splatnou a paní Alena se nedočká úhrady od pana Karla, vzniká ji oprávnění vést výkon rozhodnutí na celý majetek pana Karla stejně tak požadovat splnění po novém vlastníkovi bytu. Na novém vlastníku bytu by mohla vést výkon rozhodnutí pouze proti zatížené věci.

Vlastník zatížené věci (povinný z reálného břemene) se musí zdržet veškerého jednání, kterým by se zatížená věc zhoršila, a bylo to ke škodě oprávněné osoby z reálného břemene.

Reálné břemeno zaniká ze stejných důvodů jako služebnosti. Svojí povahou se někdy blíží zástavnímu právu nebo tzv. výměnku, kdy NOZ upravuje samostatně smlouvu o výměnku.

Zdroj: Mgr. Veronika Křížová, Bezplatná právní poradna online