Od ledna 2022 co bydlím v bytě na základě nájemní smlouvy s dcerou (10 let). 06/2022 se nastěhoval i partner. Bylo dohodnuto navýšení nájmu o 1.000 Kč/měs. , ale do smlouvy zapsán nebyl. Tuto smlouvu majitel podepsanou nemá. Dokládala jsem ji pouze k příspěvku na bydlení.
V srpnu 2022 nás sousedé vytopili, a partner se dohodl ústně s majitelem, že provede rekonstrukci po vytopení bytu, kterou nám pak majitel zaplatí. Poté když se byl v bytě podívat, hledal na všem jen samé vady. Placení se začal bránit, ale předtím řekl, že rekonstrukci můžeme udělat podle sebe. Měsíčně platím na zálohách za užívaní bytu 2.500 Kč x 12=30.000, ale ve vyúčtovaní služeb je zapsáno pouze 26.100 a vznikl nedoplatek, který jsem musela uhradit. Nyní po narození dcery, která se narodila před dvěma dny (2.6.2023), požaduje navýšení nájmu o dalších 1.000 Kč. Zajímalo by mne jak se mohu bránit, a na co mám nárok. Děkuji Milena.
Odpověď:
Pronajímatel Vám musí sestavit vyúčtování přesně na Váš byt, kde zohlední Vámi uhrazené zálohy, ne jen předložit vyúčtování od společenství vlastníků jednotek (SVJ). Nedoplatek vznikl pronajímateli vůči SVJ, který má od SVJ nastaveny nižší zálohy, které na účet SVJ již posílá sám. Požadujte tedy ideálně písemně od pronajímatele předložení řádného vyúčtování, kde budou uvedeny Vámi uhrazené zálohy za služby (zde upozorňuji, že zálohy do fondu opravu nemohou být součástí záloh za služby, tyto si musí pronajímatel zohlednit v rámci částky nájemného). Povinnost předložit nájemci řádné vyúčtování služeb upravuje zákon č. 67/2013 Sb. , kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, konkrétně pak ustanovení § 7, právo nahlížet do podkladů nutných k vyhotovení vyúčtování je pak upraveno v § 8.
Pokud jde o zvyšování nájemného, pak dle zákona lze nájemní zvyšovat pouze jedenkrát ročně, resp. ne dříve, než uplyne roční lhůta od dřívějšího zvýšení nájemného. Záleží také na tom, zda smlouva obsahuje nějaká ustanovení ohledně zvyšování nájemného, poté se již nepostupuje dle zákona.
Zákon obecně stanoví níže uvedené podmínky pro platné zvýšení nájmu (§ 2249 občanského zákoníku) :
- nájemné nelze zvýšit dříve než uplyne roční lhůta od posledního zvýšení;
- zvýšení nájemného nesmí přesáhnout hranici 20 % včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech;
- současně lze nájemné zvýšit do výše srovnatelného nájemného v daném místě (tržní nájemné) ;
- dle zákona má nájemce hradit nájemné ve zvýšené výši až po třech měsících po doručení oznámení pronajímatele;
- v návrhu musí pronajímatel uvést výši navrhovaného nájemného a doložit splnění podmínek pro zvýšení! (maximálně nájemné obvyklé v daném místě, zvýšené maximálně o dvacet procent).
- nesdělí-li nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímatele, že se zvýšením nájemného souhlasí, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců navrhnout, aby nájemné určil soud (soud může překročit hranici 20%, maximálně však může nájemné zvýšit do výše obvyklého nájemného).
Pokud jde o opravu koupelny, pak je Vám jakožto nájemkyni dle nájemní smlouvy samozřejmě pronajímatel povinen opravu uhradit. Je samozřejmě komplikace, že vše bylo dohodnuto pouze ústně, protože pokud byste náhradu nákladu žalovala u soudu, musela byste prokázat, že poškození bylo pronajímateli oznámeno, pronajímatel souhlasil s opravou nájemkyní a následnou úhradou nákladů. V každém případě zašlete pronajímateli písemně (nejlépe doporučeně s dodejkou) výzvu k úhradě rekonstrukce koupelny, kdy vyčíslete přesnou částku a stanovte termín úhrady s číslem účtu, do kdy má částku uhradit s tím, že poté budete dluh vymáhat soudně (případně toto varování nechte až na dodatečnou výzvu) a bude se navyšovat o úroky z prodlení (ode dne následujícího od Vámi stanovené splatnosti). Samozřejmě pokud byste částku chtěla vymáhat soudně, musela byste doložit doklady o nákupu materiálu apod. a prokázat skutečnosti, o nichž jsem se již výše zmiňovala.
Níže citace příslušných ustanovení zákona č. 67/2013 Sb. :
§ 7
Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků
(1) Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
(2) Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
(3) Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.
(4) Náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.
§ 8
Nahlížení do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek
(1) Do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce služeb písemně požádat poskytovatele služeb, aby příjemci služeb doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení.
(2) Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí poskytovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.
Komentáře vytvořeny pomocí CComment