Věcné břemeno, služebnost

Jak v dotazu sama uvádíte, klíčové bude znění návrhu předmětné smlouvy – tzn. o jaké služebnosti (věcná břemena) by se vlastně mělo jednat (resp. co by mělo být jejich obsahem).
Je-li důvodem pro zřízení služebnosti existence polní cesty na Vašich pozemcích, lze usuzovat, že developer bude mít zájem o smluvní zřízení služebnosti stezky a cesty. Konkrétně dle § 1274/1 a dle § 1276/1 občanského zákoníku platí, že:
„Služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali. “
„Služebnost cesty zakládá právo jezdit přes služebný pozemek jakýmikoli vozidly. “
Jedná-li se o běžnou polní cestu, domnívám se, že zřízení služebností je nadbytečné. Vámi zmiňovaná polní cesta by totiž měla představovat účelovou komunikaci dle § 7 zákona o pozemních komunikacích:
„Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků …
Účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu …“
Jde-li ve Vámi popsaném případě o běžnou polní cestu, předpokládám, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Je-li tomu tak, je zřízení služebnosti zbytečné, jelikož veřejně přístupná účelová komunikace podléhá ze zákona tzv. právu obecného užívání. Konkrétně dle § 19/1 zákona o pozemních komunikacích smí každý:
„… užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
Pokud se jedná o polní cestu, která je zpevněna běžným zhutněním, štěrkem apod. , jste vlastnicí té její části, která prochází přes Vaše pozemky (jak to vyplývá z § 9/1 zákona o pozemních komunikacích). Jste povinna respektovat užívání této pozemní komunikace kýmkoli, a to zcela zdarma (přičemž nejste oprávněna v tom komukoli bránit).
Podléhá-li tedy předmětná polní cesta obecnému užívání, není zapotřebí, aby developer „posiloval“ své právo užívat tuto cestu smluvním zřízením služebnosti. Oprávnění každého užívat tuto polní cestu obvyklým způsobem vyplývá ze zákona – zřízení služebnosti tedy není nutné.
Je však možné, že developer nemá na mysli zřízení služebnosti stezky a cesty, popřípadě že hodlá zřídit tyto služebnosti s odlišným obsahem (například pro možnost užívat polní cestu způsobem nikoli obvyklým).
Doporučuji Vám proto nechat si od developera předložit návrh smlouvy a seznámit se s jejím obsahem – následně můžete svůj dotaz (adresovaný Bezplatné právní poradně) případně doplnit.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích