Obchodní právo, vztahy, smlouvy

Ve Vámi popsaném případě je rozhodný § 7a/2 zákona o hospodaření energií, dle něhož je každý vlastník budovy povinen:
- opatřit si průkaz energetické náročnosti budovy při prodeji této budovy,
- předložit průkaz energetické náročnosti budovy (nebo jeho ověřenou kopii) možnému kupujícímu budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy,
- předat průkaz energetické náročnosti budovy (nebo jeho ověřenou kopii) kupujícímu budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy.

Průkaz energetické náročnosti budovy platí v zásadě 10 let ode dne jeho vyhotovení.
Budovou je dle § 2/1 písm. p) zákona o hospodaření energií nadzemní stavba a její podzemní části, prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, v níž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí. Tato definice se dle všeho na Vámi zakoupenou stavbu vztahuje, tzn. že prodávající byl ve Vašem případě povinen splnit veškeré shora vyjmenované povinnosti.
Pakliže Vám prodávající nepředložil a následně nepředal průkaz energetické náročnosti budovy, dopustil se pravděpodobně přestupku dle § 12/1 písm. h) zákona o hospodaření energií, za který mu hrozí udělení pokuty do výše 100.000,- Kč (§ 12/2 písm. b) zákona o hospodaření energií).
Dle § 2087 občanského zákoníku je prodávající povinen odevzdat kupujícímu věc (předmět koupě), jakož i doklady, které se k věci vztahují. Za vadu prodávané věci se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci, tedy i jejich nepředání (§ 2099/1 občanského zákoníku).
Tím, že Vám prodávající nepředal veškeré doklady, které se váží k Vámi zakoupené nemovité věci, došlo z jeho strany k nepodstatnému porušení kupní smlouvy. Z tohoto důvodu Vám vzniklo právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 2107/1 občanského zákoníku).
Prodávající by mohl svou obranu opřít o § 2112/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná.
V současné chvíli Vám doporučuji kontaktovat prodávajícího a upozornit ho na vadu nemovité věci, spočívající v nepředání průkazu energetické náročnosti budovy. Z důvodu této vadnosti nemovité věci můžete po prodávajícím požadovat, aby Vám průkaz energetické náročnosti budovy dodatečně předal (má-li ho k dispozici), nebo, aby Vám poskytl přiměřenou slevu z kupní ceny nemovité věci.
Nemá-li prodávající průkaz energetické náročnosti budovy k dispozici, doporučuji Vám se s prodávajícím dohodnout na tom, že sleva z kupní ceny nemovité věci bude odpovídat ceně průkazu energetické náročnosti budovy, který si objednáte sám (prodávající by k tomu ostatně nyní nebyl oprávněn, neboť již není vlastníkem nemovité věci), tzn. že průkaz energetické náročnosti budovy si opatříte sám, ovšem na náklady prodávajícího.
Pokud by prodávající nebyl ochoten k dohodě, můžete ho upozornit na to, že spáchání přestupku, kterého se dopustil, můžete oznámit Státní energetické inspekci:
http://www.cr-sei.cz/
která je oprávněna uložit prodávajícímu pokutu. Nebude-li dohoda s prodávajícím ani přesto možná, nezbude Vám, než se domáhat poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny nemovité věci soudní cestou. V takovém případě Vám doporučuji advokátní zastoupení:
www.advokatikomora.cz

K tomuto tématu více zde:
https://www.epravo.cz/top/clanky/energeticke-stitky-budov-z-hlediska-prevodu-a-pronajmu-nemovitosti-90999.html
https://www.epravo.cz/top/clanky/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-aneb-dalsi-komplikace-pri-nakladani-s-nemovitosti-88309.html
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 406/2000 Sb. , o hospodaření energií
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/