Odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu nezrušitelné zástavy bytu, domu, nemovitosti

Základní údaje: Uložil(a): Mgr., Bc. Jakub Šťastný (právník); Kategorie: Obchodní právo, vztahy, smlouvy; Zveřejněno: 21. únor 2017; Zobrazení: 1166

1 1 1 1 1

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

Potřebuji poradit ohledně jednání realitní kanceláře. Máme byt v zástavě kvůli hypotéce, bylo nám řečeno, že s prodejem bytu nebude problém. Banka nám neumožnila zrušit zástavu bytu až po dokončení rodinného domu RD. Realitní kancelář po nás chce 30.000 Kč smluvní pokutu. Kupce na byt měli již před podepsaním výhradní smlouvy a inzerát byl max. publikován týden.

Jejich výlohy nejsou tak vysoké a na jiné částce se nemůžeme domluvit. Při podpisu nám bylo řečeno, že byt nesmíme nikomu nabízet a o smluvní pokutě nám nebylo řečeno. Na výhradní smlouvě sekretářka zfalšovala podpis svého obchodního zástupce RK. Je smlouva neplatná? V té době byla na dovolené. Smlouvu máme do konce roku 2017. Kupující nechce smlouvu o smlouvě budoucí, ale příští rok by si ji koupil. Dostali jsme rady, že máme jít do banky s pistolí a nebo, že si máme vzít nebankovní půjčku. Jejich jednání je hrozné. Paní byla na dovolené a kupující se o zástavě dozvěděl až při rezervaci a složení zálohy. Máme nějakou šanci u právníka? Nutí nás k podpisu kupní smlouvy, my ji nepodepíšeme, můžeme si do kupní smlouvy napsat větu, že v případě nezrušení zástavy odstupujeme od rezervační smlouvy? Děkuji, Evženie

Odpověď:

Ust. § 2048 zákona č. 89/2012 Sb. , občanského zákoníku, v platném znění, stanoví, že ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Pokud jste tedy porušila povinnost sjednanou ve zprostředkovatelské smlouvě zajištěnou smluvní pokutou, pak jste povinna smluvní pokutu uhradit bez ohledu na to, zda dojde k uzavření kupní smlouvy. Výše smluvní pokuty nezávisí na tom, jaké náklady realitní kancelář skutečně vynaložila, ale určující je pouze její stanovení ve smlouvě.
O jakou povinnost zajištěnou smluvní pokutou se má jednat, však ve svém dotazu neuvádíte. Obecně by Vaší povinností nemělo být uzavření kupní smlouvy, neboť si sami můžete zvolit, zda s daným člověkem kupní smlouvu uzavřete, či nikoli.
Dále obecně také platí, že nárok na provizi realitní kanceláři vzniká až uzavřením kupní smlouvy, nicméně ve smlouvě mohlo být sjednáno, že nárok vznikl již obstaráním příležitosti uzavřít kupní smlouvu. V tomto případě byste byli povinni uhradit provizi již za nalezení zájemce o koupi.
I pokud byste byt se zájemcem, kterého našla realitní kancelář, uzavřeli kupní smlouvu až v roce 2017, pak by kancelář přesto měla nárok na sjednanou provizi v souladu s ust. § 2454 občanského zákoníku, které stanoví, že právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.
Pokud prokážete, že smlouvu uzavřela/podepsala jiná osoba (sekretářka), než ta, která byla oprávněna realitní kancelář zastupovat, pak by smlouva byla skutečně neplatná. Pokud však smluvní pokuta vyplývá z rezervační smlouvy, kterou jste uzavřeli s kupujícím, pak byste přesto smluvní pokutu měli uhradit.
Vaší situaci doporučuji konzultovat s advokátem, který dokáže náležitě posoudit jak znění smlouvy, tak i její platnost. Seznam advokátů naleznete zde:
www.advokatikomora.cz

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.