Od poloviny roku 2021 si pronajímám prostory v kosmetickém salonu. Pracuji na živnost. Nastaly konflikty s pronajímatelem. Uvažuji o výpovědi z nájmu. V listopadu 2022 jsem prodlužovala smlouvu, která je až do 30.6.2024. Což mi nyní nedává smysl proč tak s předstihem prodlužovat smlouvu o téměř více jak 1,5 roku.
Pokud bych chtěla vypovědět nájemní smlouvu tak dle smlouvy lze dohodou mezi oběma stranami, uplynutím doby, na kterou bylo nájemné sjednáno a poslední bod písemnou výpovědí účastníků smlouvy s tříměsíční výpovědní dobou. Tomu rozumím, ale v tomto bodu je dále psáno, že pokud bychom se na ukončení nedohodli, bude pronajímatel po mne požadovat nájemné až do konce nájemní smlouvy tj. 30.6.2024. Což mi nepřijde v pořádku. Přeci je hloupost, abych zaplatila nájemné vč. služeb až do 30.6.2024 pokud bych prostory již ani nevyužívala. Lituji, že jsem takovou smlouvu podepsala. Nevím jaké kroky učinit, pokud by pronajímatel dělal takové problémy. Ráda bych znala dostatečné informace jak bych případně takovou situaci měla řešit a zda je to právnicky napadnutelné. V příloze posílám bod nájemní smlouvy ohledně skončení nájmu. Předem Vám děkuji za odpověď. S pozdravem Ivana.
Odpověď:
Úprava ukončení nájmu prostor sloužících k podnikání (§ 2308 až 2314 občanského zákoníku) je tzv. dispozitivní povahy, což znamená, že si lze smlouvou sjednat jiné podmínky k ukončení nájemního vztahu, než jak je upravuje zákon. Vaší nájemní smlouvou jste fakticky (ne výslovně) ujednali, že se nepoužijí výpovědní důvody dle § 2308 obč. zák. (ztráta způsobilosti nájemce k podnikatelské činnosti; prostory přestanou být vyhovující; hrubé porušení pronajímatelových povinností) a nájem tak můžete vypovědět pouze změní-li se okolnosti, z nichž strany vycházely při sjednávání nájmu, natolik, že nelze po nájemci požadovat, aby v nájmu pokračoval (vážná nemoc, nutnost stěhování, nemožnost nadále vykonávat samostatně výdělečnou činnost z důvodu zásahu tzv. vyšší moci). Viz § 2311 ve spojení s § 2287 obč. zák. Za takové situace tedy můžete nájem předčasně vypovědět jen z důvodu podstatné změny okolností. Osobně se domnívám, že úplně smluvní vyloučení aplikace ustanovení § 2308 obč. zák. upravující další závažné důvody pro výpověď ze stany nájemce, může být v rozporu s dobrými mravy a jako takové by mohlo být toto smluvní ujednání považováno za neplatné. Zejména v situaci, když nájemní smlouva nestanovuje pro takové případy alespoň nárok na slevu z nájemného či jeho prominutí, např. po dobu, kdy prostory nejsou způsobilé k výkonu činnosti. I tak jsou však Vaše možnosti k jednostrannému ukončení nájmu velmi omezené. Pokud by pronajímatel s Vaší výpovědí nesouhlasil, bude nadále považovat nájemní vztah na platný a bude požadovat placení nájemného, které může vymáhat i soudně a Vy byste pak musela prokazovat, že Vaše výpověď z nájmu byla dána platně.
Níže znění citovaných ustanovení:
Skončení nájmu
§ 2308
Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby,
a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,
b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo
c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.
§ 2309
Jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby,
a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo
b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.
§ 2310
(1) Ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.
(2) Výpovědní doba je tříměsíční.
§ 2311
Ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně.
§ 2312
Jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.
§ 2313
Vyklidí-li nájemce prostor sloužící podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.
§ 2314
(1) Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.
(2) Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.
(3) Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.
§ 2287
Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Komentáře vytvořeny pomocí CComment