Stavby, stavební řízení a právo

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Může město nařídit odstranění stavby?

Město se může domáhat odstranění garáže (resp. její části) ze svého pozemku (a to buď u stavebního úřadu nebo soudní cestou – k tomu více níže), samo město takové odstranění ovšem nařídit nemůže (jelikož město ve vztahu k Vám figuruje jako obyčejný vlastník pozemku, stejně jako by šlo o jakéhokoli jiného Vašeho souseda).

Město by se v této souvislosti mohlo obrátit na místně příslušný stavební úřad a informovat ho o tom, že garáž byla vystavěna v rozporu s vydaným povolením. V takovém případě by měl stavební úřad provést kontrolu na místě a pokud se tato informace potvrdí, měl by zahájit řízení o odstranění stavby (a to celé garáže, pokud byla celá postavena na jiném místě). V rámci řízení o odstranění stavby bude možné požádat stavební úřad o dodatečné povolení stavby (tzv. dodatečná legalizace černé stavby), dle § 254 a násl. stavebního zákona – k tomu však bude nutné získat souhlas města (jelikož garáž stojí zčásti na městském pozemku).

Město by se případně mohlo domáhat odstranění části garáže ze svého pozemku i soukromoprávní cestou – tedy podáním žaloby k soudu.

2/ Může se uplatnit vydržení pozemku?

Svou obranu můžete vystavět na tvrzení, že část Vaší zahrady nestojí na městském pozemku, nýbrž na Vašem pozemku, jelikož jste se stali jeho vlastníky. V této souvislosti je použitelný buď institut vydržení či přestavku (k tomu více níže).

Co se týče vydržení, představuje určitý problém absence dobré víry na Vaší straně. Pakliže jste totiž od počátku věděli, že garáž zčásti budujete na městském pozemku (resp. pokud to bylo snadno zjistitelné), může to představovat překážku pro řádné vydržení části městského pozemku (§ 1089 a násl. občanského zákoníku).

S ohledem na skutečnost, že část Vaší garáže stojí na městském pozemku již více než dvacet let, přichází v úvahu aplikace mimořádného vydržení. Konkrétně dle § 1095 občanského zákoníku platí, že:

„Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.“

V případě mimořádného vydržení je tedy jeho prokazování značně jednodušší.

V úvahu přichází i aplikace institutu přestavku – konkrétně dle § 1087 občanského zákoníku platí, že:

„Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.

Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku.“

I v tomto případě však hraje důležitou roli Vaše dobrá víra.

Pokud by město na Vaší argumentaci (týkající se vydržení části městského pozemku či aplikace institutu přestavku) přistoupilo, bylo by možné s ním sepsat souhlasné prohlášení (§ 66/1 písm. a) katastrální vyhlášky), které by se následně stalo podkladem pro provedení příslušné změny v katastru nemovitostí.

Pokud by město s Vašimi tvrzeními nesouhlasilo, bylo by nutné se obrátit na místně příslušný okresní soud s tzv. určovací žalobou (§ 80 Občanského soudního řádu), jejímž prostřednictvím byste se domáhali, aby soud rozhodl (určil), kdo je vlastníkem zastavěné části městského pozemku. Bude-li nutné vyřešit spor soudní cestou, doporučuji Vám využít služeb advokáta:

www.advokatikomora.cz 

(a to advokáta zabývajícího se oblastí občanského práva).

______________________________

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon
• zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
• zákon č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád